Introduction

À la base de tout, en ce qui concerne les évaluations,  Il existe trois méthodes internationalement reconnues pour déterminer la valeur marchande d'un bien corporel ou incorporel.  Il s'agît respectivement de la méthode du coût, de la méthode des comparables et de la méthode du revenu.

Selon la nature des biens à évaluer, l’évaluateur peut choisir d’utiliser l’une ou plusieurs de ces méthodes.   Vous trouverez ci-dessous menu informations qui vous permettrons de comprendre et analyser votre rapport d'évaluation lorsque celui-ci vous est remis.  

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Vous apprendre les bonnes manières

Il est pertinent de mentionner qu'à travers ces méthodes, pour trouver la valeur marchande d'une entité, il existe une panoplie de techniques relatives à chacune d'entre elles.  Pour être clair, notez ici que nous parlons de méthodes d'évaluation mais également de techniques d'évaluation.  Disons simplement que ce qu'il faut retenir, c'est que si chaque méthodes d'évaluation permet d'évaluer la valeur marchande d'une entité, les techniques elles, représentent une des multiples façon d'exécuter la méthode mère. 

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Gardez bien en tête que le travail de l'évaluateur agréé n'est pas de faire concurrence au marché, car son mandat n'est pas d'imposer ses idées au marché, mais bien de l'interpréter.  Ce qui veut dire qu'il choisira des méthodes d'évaluation qui reproduiront le plus fidèlement possible le comportement de l'acheteur. C'est uniquement de cette façon que les évaluateurs agréés arriverons à déterminer la valeur marchande.

Par exemple, s'il s'agît d'évaluer une propriété résidentielle unifamiliale et ses services, sachant très bien que l'acheteur potentiel sera exposé aux résidences à proximité et à leur prix de vente, l'évaluateur devra comparer l'offre des propriétés avoisinantes à ses propres besoins afin de soutirer le maximum du marché. Par conséquent, pour déterminer la valeur marchande du sujet, l'évaluateur aura ici tendance à faire le choix de la méthode de comparaison et privilégier la technique du prix ajusté.

​Toutefois, dans d'autres exemples, pour arriver à cibler la valeur marchande d'un type de propriété comme un bâtiment multi résidentiel de 12 logements ou bien lors d'une évaluation d'entreprise, comme l'acheteur potentiel voudra acheter à coup sur pour des raisons strictement pécunières, les évaluateurs agréés opterons pour une technique imitant ce comportement, c'est à dire certaines techniques du revenu. 

​Quand ces conditions seront remplies, il pourra à son avis,  estimer le prix de vente le plus probable.  C'est ce que nous appelons dans le jargon des évaluateurs agréés, l'exercice de corrélation de la valeur marchande.  À partir des résultats obtenus par chaques méthodes, l'évaluateur commentera chacune d'entre elles, en l'occurrence il mentionnera le pourquoi faisant en sorte qu'il ai choisi une méthode plutôt qu'une autre et arrêtera son opinion sur la valeur marchande qu'il retiendra aux fins de l'analyse.   

   La mère de toute les méthodes

Pourquoi représente-t-elle la mère de toute les méthodes? Il s'agît d'une affirmation qui mérite à tout le moins une explication. En effet, peu importe la méthode choisie, il en reste que dans chacune d'entre elles, la méthode de comparaison est toujours omniprésente dans le processus de détermination de la valeur marchande d'une propriété.

Si nous prenons la méthode du revenu par exemple et que nous voulons en extraire le taux d'actualisation du marché (il s'agît ni plus ni moins que d'un indice de rendement exprimé en %), nous regarderons les transactions des propriétés vendues récemment sur le marché afin d'en extirper le taux d'actualisation des ventes retenues en question en regardant le prix vendu de chacune d'elles versus leurs revenus nets afin de les comparer et faire ressortir le taux d'actualisation du marché, comparaison!  Autre exemple: certaines méthodes du coût demandent à comparer le prix de certains matériaux entre eux chez différents marchands dans différents secteur afin d'en extraire un taux le plus véridique possible, encore des comparaisons!  Bon! Il ne sera pas nécessaire d'extrapoler sur le sujet, mais nous pourrions continuer ainsi encore longtemps.

Pour bien expliquer ce qui suit, prenons le cas d'une résidence unifamiliale.  La méthode de comparaison pure consiste en l’analyse des transactions les plus récentes possibles, localisées le plus près possible du sujet à l’intérieur de marchés comparables en terme d'économie, et qui sont le plus semblable possible.   Chaque élément pertinent est par la suite relevé et mesuré, tant au niveau du terrain que du bâtiment (superficie habitable, qualité des matériaux, nombre de salle de bain, etc.), pour ensuite être comparé à l’immeuble à l’étude de manière à retenir une valeur marchande représentative.   

Pour estimer la valeur, l’approche comparable et les techniques en découlant dépendent surtout du type de propriété, tant au niveau des entreprises que du marché immobilier. Règle générale, il s'agit souvent de la meilleure méthode disponible, mais s'il y en est que cette dernière possède un aspect négatif, c'est qu'elle est d'autant plus dépendante des comparables disponibles.  Effectivement, il arrive souvent que le marché offre suffisamment de volume transactionnel pour offrir une qualité de comparables. Par contre, lorsque les transactions se font rares, l'évaluateur devient vite à la merci d'un marché immobilier moribond et il devient difficile pour lui d'évaluer les propriétés comparables et leur prix de vente. Le marché n'offrant pas le volume nécessaire à la confection d'une valeur solide et à ce point, l'évaluateur agréé ne pourra quand même pas inventer des transactions et devra se limiter avec ceux disponibles. ​

La mal aimée

Certains évaluateurs l'adorent tandis que d'autres jurent qu'il s'agît d'un supplice que de l'utiliser.  Chose certaine, elle ne laisse personne indifférent.  Par rapport aux 2 autres méthodes, les évaluateurs qui aiment devoir porter un jugement de valeur avec certaines données un peu moins tangibles restent un peu sur leur appétit.  En effet, la méthode du coût, en excluant le terrain et la dépréciation, demeure très mécanique et est souvent dépourvue de challenge pour l'évaluateur, ce qui la rend morose pour certains.  Pour ces mêmes raisons, certains l'adore.  En fait, tout dépend de la personnalité de chaque évaluateur agréé. 

Cette méthode est aussi celle utilisée afin d'évaluer les coûts de reconstructions demandés par les syndicats de copropriété qui veulent être en règle aux yeux de la loi et de leurs compagnies d'assurances.  

Le service de taxe de votre municipalité utilise également une variante de la méthode du coût car les départements fonciers des villes font de l'évaluation de masse et cette méthode s'avère particulièrement efficace dans ces circonstances.  Comme une municipalité ne peut se permettre d'utiliser un système plus pointu comme le système bancaire, qui implique de recommencer l'entièreté du processus et la description du sujet à chaque évaluation, la technique du coût retenu pour produire l'évaluation municipale permet beaucoup plus rapidement de faire l'inventaire des constructions de son territoire. Surtout en tenant compte que la municipalité conservera le descriptif foncier des propriétés à jamais, sans avoir à le refaire, exception faite du processus de mise à jour du rôle ou d'une maison.  Ce qui permettra d'arriver à un prix de vente probable, beaucoup plus rapidement.

Parlant de prix de vente, quand nous cherchons à produire un coût se voulant le plus près possible de la valeur marchande d'une maison, il arrive que la méthode du coût doivent servir à   co njuguer la valeur marchande du terrain et le coût de remplacement déprécié du bâtiment .  Le coû t de remplacement à neuf comprend alors les bâtiments, les structures et les autres éléments retrouvés sur le terrain.  Toutefois, certain éléments seront traité en valeur contributive au lieu d'en valeur déprécié.  La dépréciation quant à elle, proviendra d’une diminution de la valeur occasionnée soit par l'âge, soit par des incidences d’ordre physique, fonctionnelle ou bien socio-économique.  

Enfin, l’évaluateur déterminera la valeur du terrain selon la méthode de comparaison et finalement, il ajoutera la valeur contributive attribuable aux aménagements extérieurs. Cette méthode est utilisé dans pratiquement chacun des rapports d'évaluations à quelques exceptions prêts.

Il est également pertinent de mentionner qu'il est parfois préférable d'utiliser la méthode du coût pour évaluer certains types d'entreprises.  Il s'agît parfois d'obtenir un prix de vente dit de liquidation, mais pas nécessairement tout le temps. Il est aussi parfois juste de choisir cette méthode pour une entreprise nécessitant un large inventaire et beaucoup d'immobilisations pour fonctionner, afin de trouver le prix de vente le plus probable d'une propriété. 

La méthode du coût prend tout son sens quand il s'agit d évaluer une 'immeuble dénué de marché comparable.  Elle agit dans ce cas un peu comme une roue de secours.  Elle est également utilisé pour des ouvrages à vocation Atypique auxquelles les comparables sont et seront toujours inexistant. (ex: Stade Olympique de Montréal, La tour Effel)

L'aspect négatif qui lui est attribuable est qu'il est dit qu'elle est une  ''méthode indirect'', car elle ne représente pas le comportement de l'acheteur.  En effet, nous pouvons facilement imaginer un couple voulant s'acheter une maison, se promener dans un quartier et entendre un des deux complices mentionner en réfléchissant à voix haute : ''Regarde celle-ci, elle est pratiquement identique à celle que nous avons vue sur la rue précédente et possède presque les mêmes services.  Ils demandent un prix de vente de  20 000$ de plus mais elle à une piscine creusée en plus et la fiche indique qu'ils ont refaits les salles de bain!''  Il s'agit en fait d'un comportement d'acheteur réplicable en utilisant la méthode de comparaison.  On peut aussi aisément penser que l'investisseur songera au rendement qu'il pourra soutirer du marché en payant le prix indiqué retrouvé dans la méthode du revenu de l'évaluation qu'il a commandé pour l'entreprise qu'il convoite.  Toutefois, rien de tout ça n'existe dans la méthode du coût.  Imaginer quelqu'un en processus d'achat d'une auto s'exclamer devant le vendeur ''Celle là je la veux!  C'est vraiment le modèle qui m'inspire, franchement je viens de comparer votre prix de vente avec celui du prix du métal à la livre et wow! Toute une économie. J'achète!''  Vous ne trouvez pas que ça sonne faux, non?    

Chez Atypique, pour obtenir les coûts de reconstruction du Québec, nous utilisons le manuel CCR spécialisé à cette effet.  Il est aussi recommandé par l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec pour sa fiabilité. 

La méthode des entrepreneurs et des investisseurs

La méthode du revenu consiste à estimer la valeur marchande d'une propriété à partir du revenu net qu'elle peut générer et des rendements exigés par le marché pour un tel type d’investissement. 

 Disons simplement que selon les normes, la recette de base est simple.  Il faut analyser et normaliser l'ensemble des revenus de façon approfondie afin d'obtenir un revenu net ''dégraisser'' pour ensuite prendre les revenus net et les appliquer à la technique du revenu retenu.  Même si l'évaluateur analyse les rendements actuels et passé, il aura toujours en tête que la valeur d'une propriété selon la méthode du revenu est complétement relative au revenu futur et non au revenu passé.  Si l'évaluateur à des raisons sérieuses de croire que les revenus futurs seront altéré comparativement aux revenus historiques, il fera les ajustements conséquents. 

Nous ne traiterons pas ici des méthodes de normalisation, mais sachez qu'il s'agît d'une partie très importante préalable au calcul final des revenus nets.  Il s'agit d'un exercice difficile, mais néanmoins nécessaire.  L'évaluateur devra entre autres, mais non limitativement faire les ajustements de normalisation de loyer, de salaire et de tout poste de dépense ne représentant pas fidèlement ce que devrait être une dépense normale.

La technique du revenu statique

Cette technique exige la comparaison des propriétés similaires du marché afin de faire une ponction direct du marché pour ainsi extirper le rendement que le marché est prêt à payer pour ce type d'investissement.  C'est ce rendement que les spécialistes appels le taux d'actualisation.  De façon erronée, certaines personnes appel ce ratio le taux de capitalisation ou ''taux de cap''.  Il s'agît simplement d'une mauvaise traduction de l'anglais qui eux appel ce ratio le ''Cap rate''.  

Sans entrer dans les détails, il est pertinent de vous faire une petite démonstration du calcul du taux d'actualisation.  Prenons l'exemple d'une propriété générant 60 000$ de revenu net. Si nous avons une indication du marché que le taux d'actualisation retrouvé est de 6%, nous sommes en mesure de connaitre le prix de vente le plus probable.  60 000 / 0,06 = soit une valeur de 1 000 000$.  Toutefois si nous avons un comparable qui s'est vendu 1 000 000$ et qui génère 60 000$ de revenu net, nous pouvons également conclure que le marché actuel est prêt à payer un rendement au taux d'actualisation de 6%, ex: 60 000$ / 1 000 000$ = 6%.  Prenez également note que le MRN (multiplicateur de revenu net) est exactement l'inverse du taux d'actualisation.   C'est juste, mais exprimé autrement.   1 000 000$ / 60 000$ = 16,66.  La propriété s'est vendu selon un MRN de 16,66 fois les revenus.

Cette méthode est dite statique, car elle ne tient ni compte des rénovations futures ni de l'inflation.  Son calcul prend d'ailleurs pour acquis que vous ne vendrez jamais et que le taux de rendement choisi sera le même à l'infini.  Malgré ces imperfections, c'est la méthode de loin la plus utilisée sur le marché.  Sachez que même si votre banquier est au parfum des imperfections de cette méthode et que vous les faites falloirs, il ne changera probablement pas son fusil d'épaule en ce qui concerne la véracité du résultat car c'est ''LA'' méthode la plus reconnue.

Bien qu'il soit d'une importance capitale de prélevé les taux d'actualisation directement du marché, il existe tout de même des firmes national qui corrobore les taux pan-canadien.  Si l'évaluateur ne parvient pas à rassembler suffisamment de données afin d établir des taux de qualité, il pourra se rabattre sur ceux des firmes spécialisés.  Jumelé à une corrélation des autres méthodes telle que celle du coût et des comparables, celui-ci arrivera tant bien que mal à tout de même établir la valeur marchande du sujet 

La technique du revenu dynamique

La reine des techniques du revenu, plusieurs la désignent en son nom anglais, la méthode de  ''Discount cashflow''.   Elle n'est vraiment pas évidente à établir et celui qui l'applique peut facilement s'y perdre et obtenir des résultats très variés. Cependant, si elle est bien exécutée, elle demeure la meilleure et celle qui tiendra en compte le plus de facteurs réels potentiellement trouvés dans le marché.  Les grands investisseurs tels que les institutions ou les gestionnaires de grands portefeuille, comme ceux gérés par les fonds de pension institutionnels, ne jurent que par cette technique d'actualisation.

Cette technique permet d'établir une stratégie par année, de déterminer un plan de match, de prendre en compte tout les aspects pouvant variés annuellement tel que l'ensemble des revenus mais aussi des dépenses.  Cette technique permet également de calculer un rendement dit  ''personnel'' à l'investisseur en décidant dans le temps de la date de revente de la propriété et tenez vous bien, de l'inclure dans le calcul. 

Prenons l'exemple d'un investisseur institutionnel qui a dans son propre rang un évaluateur agréé travaillant pour lui et désirant faire une stratégie concernant un centre commercial qu'il souhaite acheter.  

Par exemple, l'investisseur choisira le taux d'inflation qu'il prévoit et qui sera appliqué année après année de façon individuelle, avec en prime, l'opportunité de l'ajuster s'il prévoit un changement au marché.  Il pourra prévoir la variation du coût des dépenses et de l'énergie s'il le désire.  Il prendra les baux de chacun des locataires présents aujourd'hui afin de prévoir la fin de ceux-ci.  Il pourra aussi prédire leurs chances de renouvellement, les augmentations de loyer en cas de renouvellement ou le montant perdu en inoccupation en cas de départ.  Il pourra par la suite prévoir certains frais d'aménagement des locaux pour ceux qui ne souhaitent pas renouveler, en le multipliant par le % de probabilité de départ établi. Oufffff!

Ce n'est qu'un exemple, car ce n'est qu'à des fins de compréhension mais bon, en espérant avoir été assez clair pour que vous compreniez mieux le topo.  Par la suite, le propriétaire pourra par exemple décider qu'il vaut mieux vendre le bâtiment après 8 ans de possession, car vaut mieux vendre avant que le bail de son locataire le plus lucratif ne se termine ou à contrario, attendre 10 ans afin que ce dernier ait renouvelé à la hausse. Par conséquent, il fait exploser la valeur et fait disparaitre en partie le risque d'investissement et ce, du même coup.  Après avoir établi l'ensemble de la stratégie, les flux monétaires de chacune des années de possession ainsi que ceux de l'année de réversion (l'année de revente de l'entité), seront tous actualisés au taux d'actualisation retenu.

À partir de là,  l'acheteur pourra  travailler sa stratégie non seulement avec le taux d'actualisation du marché mais aussi avec son propre taux d'actualisation personnel de référence comme outil décisionnelle en calculant le TRI de l'investissement à un prix d'achat donné puis y rajouté le profit désiré exprimé en %. (Le TRI est le taux de rendement interne ramenant la VAN d'un projet à zéro) 

Le BAIIA

Lorsqu'il s'agît d'évaluation d'entreprise, la norme est souvent de procéder à l'analyse de quelques ratios pour permettre d'avoir une meilleure image de l'entreprise.  Sans vouloir tous les analyser, Il est difficile de parler de la méthode du revenu sans parler de l'acronyme du BAIIA.  Il s'agît ni plus ni moins d'une méthode statique présentée sous la forme d'un ratio, dont le rendement est tiré idéalement du moins, d'une ponction direct du marché.  Cette forme de technique statique du revenu et  une forme adaptée  à  l'évaluation d'entreprise et est par le fait même, la plus utilisée.  Le fait qu'il s'agisse également du ratio le plus souvent présenté aux banquiers est un avantage non négligeable pour les investisseurs. Même si avancer unilatéralement qu'il s'agît de la meilleur formule connue serait une erreur, car il est également possible d'appliquer une méthode dynamique à l'évaluation d'entreprise, chose certaine, il n'en demeure pas moins qu'elle est la plus connue.

Le BAIIA est le ratio du revenu net avant amortissement, intérêt, impôt et amortissement.   Il faut simplement prendre, comme son nom l'indique, le revenu net et d'additionner l'amortissement, l'intérêt et l'impôt et de prendre le résultat et de le multiplier par le multiplicateur du secteur. 

En gros, le multiple du BAIIA, par secteur d'activité sera souvent situé entre 3 et 5.  C'est le résultat de cette équation qui fera alors office de valeur marchande d'une propriété. ex.:  une entreprise qui a un BAIIA de 65 000$ dont le secteur octroi un multiple de 3.5,  aura une valeur marchande réputé de 227 500$.  Tout comme la difficulté éventuelle à trouver les taux d'actualisation du marché, une des difficultés supplémentaire ici pour l'évaluateur est d'avoir accès à suffisement de donnée d'entreprise afin de compiler par exemple, une banque de multiple fiable.  Heureusement, des firmes spécialisés existe également dans ce secteur et se spécialise dans la corrélation de se genre de multiple et ce, pour l'ensemble des secteurs nord américain.

Pourquoi le BAIIA?  Parce qu'il est beaucoup plus facile de comparer la valeur d'une entreprise si l'on exclut les considérations reliées à la structure de financement (l'intérêts), l'aspect fiscale (l'impôts) et les dépenses exclues des flux de trésorerie tel que l'amortissement.  Pourquoi?, En voici l'explication!  Si vous décidiez de vendre votre maison, est-ce que le montant de votre solde hypothécaire restant et le montant des intérêts que vous payer tous les mois auraient la moindre incidence sur votre prix de vente? Non? Alors pourquoi en serait il différent en cas de prix de vente d'une entreprise?

Grosso modo, le BAIIA fait figure de représentation des flux de trésorerie générés par les opérations normales de l'entreprise.  Prenez garde, en excluant de cette façon les frais hypothécaires comme nous le faisons avec le BAIIA, ce dernier ne tient par conséquent pas compte de la valeur marchande d'un investissement immobilier, dans ce cas, il faudra ajouter le bâtiment inclus dans la vente au prix de vente retenu par le BAIA, mais ça c'est une tout autre histoire.