L'intro

Est-ce que vous déjà entendu quelqu'un dire: ''Cet immeuble vient de se vendre ''X'' fois les revenus''?  Si oui, vous veniez d'entendre quelqu'un exprimer le MRB d'une transaction.

Comme il s'agît de ma toute première chronique, je me permet un peu de liberté en choisissant de ne pas me diriger directement sur le vif du sujet.  Je me permet exceptionnellement une petite parenthèse question de vous faire part de mes questionnements actuels.  En effet, avant de m'y mettre, je trouvais important de trouver ''LE'' bon sujet qui permettrait d'être à la fois suffisamment informatif et pertinent, traitant d'un point qui pourrait ratisser de façon large au niveau de l'audience et finalement, qui s'adresserait à tout ceux qui ont de l'intérêt pour l'investissement immobilier.  J'ai choisi d'écrire mon article de blog sur un ratio immobilier dont l'acronyme est le MRB, soit le multiplicateur du revenu brut.

L'utiliser pour les PLEX de 2 à 5 logements

Personne n'est mieux placé qu'un évaluateur immobilier pour expliquer ceci.  Un évaluateur n'a pas comme mission d'imposer ce que devrait être, à ses yeux, la valeur d'une propriété.  Il s'affère plutôt à l'interpréter en veillant à répliquer le comportement de l'acheteur.   

Alors, parlons-en!  Même si ce ratio est utilisé à toute les sauces, ce sont expressément les acheteurs potentiels de PLEX 2 à 5 logements qui l'utilisent le plus.  Si vous me suivez bien, inversement,  ce ratio est une composante importante de la valeur pour ce type d'immeuble car il imite bien le comportement de l'acheteur.  

Ceci étant dit, je ne conseillerais jamais à personne d'acheter un immeuble basé strictement sur un seul et unique indice.  Vous serez quand même surpris de constater, quand vous aurez compris comment faire le calcul, combien il est facile de le faire et à quel point le ratio prend sa forme. 

Le MRB en résumé

Le MRB et un multiple (traduction libre d'un multiple : ''il est le nombre de fois le(s)...'').  Dans ce cas-ci, notre multiple est le nombre de fois les revenus par rapport au prix de vente.  Ainsi, pour le mesurer, il s'agît de prendre le prix de vente d'un immeuble à revenus et de le diviser par ses revenus bruts potentiels.

Faisons un cas;

Immeuble 1 :  

Prix de vente :  600 000$  

revenu brut potentiel: 37 500$

MRB de ?

​Immeuble 2 :

​Prix de vente :  575 000$

​revenu brut potentiel: 35 060$

​MRB de ?

Immeuble 3 :

Prix de vente :  625 000$

revenu brut potentiel: 39 800$

MRB de ? ​ ​ ​ ​ ​ ​ ​ ​ ​

​Immeuble sujet : 

​Prix de vente :  ?

​revenu brut potentiel: 36 875$

​MRB de 16.00

  

*** le revenu brut potentiel représente la somme des baux X 12 mois, sans tenir compte d'une potentielle perte en 'inoccupation.

Dans notre exemple, j'ai utilisé 4 propriétés.  3 ventes déjà complétées et un sujet représentant une propriété dont le propriétaire est désireux de trouver le juste prix de vente afin de la mettre sur le marché. 

Voici le calcul;

Immeuble  1 : (PV) 600 000$ / (RBP)  37 500$ = MRB 16.00

Immeuble 2 : (PV) 575 000$ / (RBP)  35 060$ = MRB 16.40

Immeuble 3 : (PV) 625 000$ / (RBP)  39 800$ = MRB 15.70

Après le calcul du MRB de nos comparables, nous obtenons une échelle de valeur se trouvant à 15,7 et 16,4 fois les revenus bruts, un écart de valeur de 4,25% et des poussières.  Ce qui est excellent.

Maintenant, s'il est vrai que nous pouvons calculer le MRB grâce au prix de vente et aux revenus bruts, PV / RBP = MRB, il est également vrai qu'en isolant PV au lieu de MRB, nous serons en mesure de connaître le prix de vente que nous pourrions soutirer au marché.

Revenons quelque peu en arrière; rappelons nous que l'échelle de MRB du secteur analysé était situé entre 15,70  et 16,40 fois les revenus.   Aussi bien dire que le milieu de l'échelle de valeur du secteur est situé à 16 fois les revenus (MRB)

Que ce soit l'acheteur qui cherche à connaitre le juste prix a payer pour une propriété ou le vendeur qui veut mieux connaître l'échelle de prix à laquelle il veut afficher, l'équation est la même:  36 875$ x 16.00 = 590 000$.

Les pièges

- Évitez de vous étendre inutilement si par exemple vous êtes dans une grande ville.  Souvenez vous, plus le sujet est près, mieux ce sera.  Cette affirmation est moins flagrante dans les villes de dimensions moyennes, mais à Montréal par exemple, la rue d'à côté signifie parfois un changement radical de valeur.

- Ne prenez pas pour acquis que les MRB s'équivalent d'une ville à l'autre, car c'est tout à fait le contraire en réalité.

- Les immeubles plus récents auront nécessairement un MRB plus élevé que ceux des immeubles plus âgés.  C'est normal, les acheteurs seront plus enclins à payer d'avantage pour les immeubles récents, car il y aura ni rénovation, ni surprise à prendre en compte.  En immobilier, personne n'aime les surprises.  De ce fait, essayez de comparer des immeubles du même âge.  Normalement, ceci se fait assez naturellement car les quartiers sont généralement homogènes.  Faites tout de même attention quand un plus faible volume de vente exige que vous vous étiriez de quelques quartiers.

- Regardez les inclusions sur les baux ou sur les fiches de ventes MLS, si l'électricité et l'eau chaude sont inclus dans le bail par exemple, ne prenez même pas la peine de faire les ajustements pour les soustraires, rejetez la comparable tout simplement, il s'agît sans doute de la meilleure réaction à avoir, car il faut comparer des pommes avec des pommes.  Le prix des immeubles incluant l'énergie auront tendance a démontrer un MRB ajusté moindre car c'est au propriétaireque à qui il reviendra toujours de payer la maintenance de ces appareils plus couteux et les acheteurs le fonts paraître dans les transactions.

Sachez que les bâtiments de 5 ans et moins ne sont pas encore régis par le tribunal administratif du logement.  En effet, le propriétaire peut durant les 5 premières années de construction, faire ce qu'il veut avec le montant des loyers et le tribunal n'interviendra pas.  Prenez cette information en compte quand vous regardez des bâtiments du genre et adaptez votre stratégie.

Faites la différence entre les PLEX à ''vocation locative'' et ceux dits ''à propriétaires occupants''.  Il s'agît presque toujours de duplex ou de triplex. Si vous cherchez un endroit pour y vivre, avec un logement supplémentaire à l'étage, vous recherchez sûrement un bâtiment à vocation ''propriétaire occupant''.  Si vous êtes à la recherche de placements, ce sont des PLEX à ''vocation locative'' qu'il vous conviendra davantage.  Vous remarquerez que les PLEX à propriétaire occupant, ça ne tient pas la route du point de vue du MRB.  Pourquoi? Et bien, des armoires en chêne avec revêtement de comptoir en quartz, des planchers de bois franc et une piscine creusée dans la cours arrière de l'immeuble, sont toutes des bonnes raisons.  Ce ne sont que quelques exemples de ce qui peut faire en sorte de créer de la distorsion dans le ratio.  En fait, ces bâtiments ne sont pas construits pour optimiser le rendement du propriétaire, bien au contraire, cet aspect est secondaire, car c'est le confort du propriétaire qu i se doit d'être la considération première.  Comme il existe un niveau très large de disparité de portefeuille sur le marché, il existe autant de disparité de valeur de PLEX propriétaire occupant.  Si ce n'est pas ce que vous cherchez, il faut les couper sans hésiter, pour ne pas nuire à la clarté de votre MRB.

La pandémie

Prenez des ventes récentes, ça vous aidera à obtenir un MRB fiable.  En tant qu'évaluateur, nous avons assisté à de multiples distorsions du marché par rapport à ce ratio pendant la pandémie. En effet, il y eut une période ou tout se vendait tellement, à un point tel que les MRB ne se tenaient plus debout.  Trop d'écart entre eux ,pas assez de constance et donc pas assez de fiabilité pour être un bon indicateur de valeur.     

Force et faiblesse

La plus grande force du MRB est définitivement le fait qu'il est le ratio le plus connu des investisseurs.

Sa plus grande faiblesse, est son niveau d'imprécision.  En effet, les techniques les plus avancées pour la détermination de valeur des édifices à revenus, et c'est valable pour les entreprises,  sont tous appliquées à partir du revenu net et non du revenu brut.  Ces techniques sont habituellement réservées aux plus gros projets comme par exemple les PLEX de 6 logements et plus car elles sont plus onéreuses.  Notez que même les institutions financières en situation d'obtention de prêts ne demandent pas de telles études.  Ceci étant dit, un MRB devant théoriquement être moins précis mathématiquement, l'est-il vraiment lorsqu'on le soumet au test de la réalité, dans la catégorie des ventes de petits PLEX, quand on sait que la majorité du volume de vente se transige par des gens utilisant ce soit disant ratio imparfait? À mon avis, si on parle de précision établissant le niveau de rentabilité (% de rendement), je dirais que oui,  le MRB sera moins précis, car de toute façon, il n'a jamais été d'une grande à pour mesurer la rentabilité d'un investissement.  Toutefois, si on parle de précision en terme d'établissement de la valeur (prix de vente),  je demeure convaincu du haut degré de fiabilité et de précison de ce dernier.

Stratégie d'investissement et méthode de comparaison

Tribunal administratif du logement 

Il s'agît ni plus ni moins que de  la nouvelle mouture de ce qui a longtemps été La régie du logement.  En ce qui concerne cette chronique, voici ce qui est pertinent de mentionner sur le sujet et qui demeure incontestable.  Il 'n'y a pas de débat, que l'on soit pour, ou que l'on soit contre l'intervention de l'état dans un marché libre, le Québec, lui, à décidé d'intervenir en limitant l'augmentation des loyers.  La forte vision socialiste des dirigeants du Québec, du moins en ce qui attrait aux logements et ce, pour le meilleur et pour le pire, apporte au secteur locatif résidentiel, sont lot de particularité.

Méthodes de comparaisons

Comme mentionné plus tôt, lorsqu'il s'agît des petits PLEX,  la technique de l'analyse du MRB fait partie intégrante du processus d'évaluation.  L'évaluateur s'affère tout d'abord à produire la méthode de comparaison dite plus traditionnelle, qui consiste a ajuster les comparables choisis représentant ceux les plus semblables physiquement, pour ensuite ajuster les différences avec le sujet en appliquant un ajustement monétaire à chaque item différent (on parle ici de la technique des prix rajustés).  Il intègre par la suite le calcul du MRB.

Quand on y pense, le ratio du MRB est lui aussi une technique de comparaison.  Après tout, c'est en comparant les prix de ventes et les revenus brut des transactions d'un secteur qu'on arrive au résultat du ratio.  En appliquant ainsi 2 techniques, les évaluateurs arrivent à avoir l'heure juste et une fine compréhension de la valeur des propriétés.  

Bref, tout ça pour vous dire que parfois, il arrive de drôles de surprises.  Par exemple, selon la technique des prix rajustés (la grandeur, l'année de construction, l'architecture, la qualité des matériaux,  etc....), l'immeuble se compare avec des immeubles d'une valeur de 500 000$.  Mais selon le MRB du secteur (les revenus). c'est plutôt vers des immeubles de 420 000$ qu'il se compare.  Que se passe t'il? Qu'est-ce qu'il y a à comprendre? Et que faire?

Je sais que vous n'êtes pas tous des évaluateurs et ne possédez pas les outils dont ceux-ci disposent, mais vous pourriez quand même, avec une peu de pratique, être en mesure de reconnaitre à quel type d'immeuble et à quelle échelle de valeur appartient l'immeuble que vous êtes à analyser et ce, tant au visuel qu'avec l'info que vous donne des sites de ventes comme Centris.  Dans notre exemple, rappellez-vous, notre building devrait ressembler visuellement et qualitativement à ceux vendu autour des 500 000$ mais aux revenus, être dans la braquette des ventes faites autour de 400 000$-425 000$.

Sous location

Quant un propriétaire a erré pendant un certain nombre d'années, pour peu importe la raison, et n'a pas procédé aux augmentions de loyers comme lui permettait la loi, le Québec étant ce qu'il est, il lui sera très difficile par la suite  de reprendre le retard.  Alors si c'est bon pour le vendeur, c'est bon pour l'acheteur.  Alors, si ce dernier procède quand même à la transaction, c'est alors à lui qu'aura été refillé la patate chaude.

On parle ici de sous location et pour reprendre notre exemple d'immeuble à 2 têtes (500 000$ et 420 000$), l'acheteur argumentera que les revenus de loyers  sont relatifs à un prix de vente de 420 000$ et que c'est le prix qu'il devrait payer pour acheter l'immeuble alors que le vendeur dira plutôt que son immeuble est beaucoup mieux structuralement que les immeubles de 420 000$ vendu, tout en montrant des exemples d'immeubles semblables vendus autour de 500 000$.

En réalité, la bonne réponse est située entre les 2, si vous avez assez de liquidité (car la banque fera sans doute son bout de chemin mais ne le fera sans doute pas tout) pour payer une surprime de 40 000$ par exemples (500 000$ - 420 000$ = 80 000$ / 2), il s'agira d'un investissement payant sur le long terme, le temps d'effectuer le rattrapage et en prime le 80 000$ excédentaire.

Toutefois, le grand perdant sera sans contredit le vendeur.  Il devra payer le prix de ses décisions antérieurs.  Il devra comprendre que non seulement c'est à chaque mois qu'il n'a pas empoché la juste valeur de sa location mais il devra également comprendre qu'il devra payer la note à la revente de l'immeuble aussi, car en vendant son immeuble 460 000$ alors qu'il aurait dû le vendre 500 000$, il aura laissé sur la table la somme que les acheteurs n'étaient pas prêts à payer pour l'errance de l'autre  .

Si vous êtes dans une situation du genre et que vous constatez que le propriétaire vendeur tient mordicus à son prix de vente et n'en dérogera pas malgré vos explications, je vous conseille de continuer votre petit bonhomme de chemin et de passer votre tour.  

Sur location

Il arrive parfois que le MRB démontre une valeur supérieure à la méthode de comparaison directe (MRB soutenant une valeur de 530 000$ pour notre édifice de 500 000$).  Si vous faites une petite étude locative du secteur, vous devriez vous rendre compte rapidement que le propriétaire est agressif dans ses prix et qu'il fait, du point de vue strictement pécunier, de l'excellent travail.

Dans ces conditions, le taux de roulement des locataires sera possiblement plus élevé.  Si vous êtes en mesure de mettre la main sur cet immeuble à la juste valeur marchande selon le prix de vente rajusté (500 000$), il s'agira certainement d'un bon achat.  Toutefois, j'ajouterais un bémol face à la possibilité de payer une surprime dans ces conditions car même si à priori, payer un extra pour un immeuble qui est surloué au lieu de sous-louer semble faire tout son sens. Dès que le marché se sera calmé, vos loyer auront tendance à retourner au marché paritaire et vous perdrez cet écart de valeur pour laquelle vous avez payé.  

Stratégie spéculative

Si cela ne vous agace pas de voyager un peu de temps en temps pour obtenir le meilleur rendement possible, vous pouvez prendre votre samedi afin d'étailler le marché et pour connaitre les MRB des villes du Québec ou ça vous plairait d'y investir.  

Vous seriez surpris des écarts que vous découvririez.  Je n'ai pas fait l'exercice depuis un certains temps mais je mettrais un petit 2$ sur Trois-Rivières, du moins, il y a un certain temps,  ou le MRB était à des années lumières de celui Montréal.  Je ne dis pas que c'est le cas, mais faites attentions, là ou l'on trouve les plus bas MRB, on trouve souvent également les taux de vacances les plus élevées.  

Pour un coup de circuit à long terme, il faudra peut être prévoir plus de liquidité à court terme pour pallier aux locaux vides. Encore la, ''toute est dans toute'', le MRB est plus bas justement parce que les acheteurs paient moins, question d'avoir assez de liquidités générés pour faire les paiements. 

Ne vous fiez pas seulement au MRB, quand vous faites de la spéculation, la prise de valeur que vous prévoyez obtenir est aussi importante.  Dans ce cas, jetez donc un petit coup d'oeil à la conjoncture économique de la ville en terme de secteur d'industrie et d'emploi car la vigueur de l'offre et la demande d'un marché passe par la vigueur économique du même marché.  

Voila, en espérant vous avoir diverti, ou à tout le moins,  que l'article vous aura été utile à court ou moyen terme.

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Là dessus, je vous dis à bientôt!